Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną to dylemat, przed którym stoi wiele osób. Nie od dzisiaj wiadomo, bowiem, że grunty rolne są znacznie tańsze niż budowlane. Dużo korzystniej jest, więc kupić grunt rolny. Zrobić przekształcenie działki (odrolnienie działki) i dopiero wtedy stawiać na niej swój wymarzony dom. Co trzeba jednak zrobić, aby przeprowadzić taką operację? Na ile jest to możliwe? Konieczne przeczytaj: jak przekształcić działkę rolną w budowlaną? Jeszcze dziś sprawdź dobre rady na przekształcenie działki (odrolnienie działki).

Co to jest przekształcenie działki?

Przekształcenie działki nazywane też odrolnienie działki to pojęcie stosowane w przypadku zamiany kwalifikacji prawnej gruntu określanego jako rolny (czyli pod zasiew zbóż, warzyw itp.), na grunt budowlany/działkę budowlaną. Dopiero po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu takiego gruntu z produkcji rolnej. Inwestor/właściciel może wystąpić o pozwolenie na budowę na tym terenie. Takie odrolnienie gruntu wymaga jednak znajomości prawa i wymaga wiele cierpliwości. Jest to proces dosyć czasochłonny, obejmujący załatwienie mnóstwa formalności. Cały proces będzie długotrwały szczególnie wtedy, gdy konieczna okaże się potrzeba uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiana. Mimo wszystko wszelkie inwestycje tego typu zrealizowane na przekształconych gruntach rolnych w budowlane zwykle szybko okazują się bardzo lukratywnie opłacalne. Jest to od lat dużą i skuteczną zachętą dla inwestorów i developerów, by podejmowali i realizowali takie właśnie przedsięwzięcia.

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną – podstawa prawna

Podstawę prawną określającą i umożliwiającą przekształcenie działki/odrolnienie działki stanowią artykuły: od art. 6 do art. 14 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 1995 r. nr 16, poz. 78, z późniejszymi zmianami), a także art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późniejszymi zm.).

Sposoby na przekształcenie działki rolnej

Przekształcić działkę rolną w budowlaną można robiąc to dwoma sposobami:

– poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – sposób najprostszy i najszybszy, jednak taką decyzję nie zawsze można niestety uzyskać;

– poprzez sporządzenie (uchwalenie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany – sposób trudniejszy i bardziej długotrwały, za to pewniejszy.

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną – pierwszy etap

Ponieważ odrolnienie działki/przekształcenie działki polega na zmianie przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania, najpierw trzeba więc zapoznać się z tym gruntem. Ważne jest w tym momencie sprawdzenie, czy wybrana przez nas działka jest objęta planem miejscowym, czy też musimy uzyskać decyzję o warunkach jej zabudowy. Pomoże nam w tym weryfikacja dokumentów planistycznych w Wydziale Budownictwa lub Wydziale Planowania Przestrzennego Urzędu Gminy lub Miasta. Tok dalszych czynności w kierunku przekształcenia działki rolnej w budowlaną jest uzależniony od informacji, jaką otrzymaliśmy w urzędzie.

Gdy już wybierzemy sobie idealną działkę i zdobędziemy niezbędne o niej informacje, należy wtedy złożyć wniosek do lokalnego (właściwego) wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, na podstawie wspomnianego wyżej art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnia się to w planie miejscowym, uchwale Rady Gminy lub Rady Miasta. Pamiętajmy przy tym, by składany wniosek z prośbą o to był w pełni kompletny. Jeśli czegoś w nim będzie brakowało, możemy na darmo czekać na jakąkolwiek odpowiedź.

Wniosek

We wniosku należy jak najbardziej precyzyjnie określić położenie interesującej nas działki, lokalizując ją na mapie gminy. Trzeba też opisać dokładny cel, na jaki ta działka ma być przeznaczona po przekształceniu – np. pod budownictwo jednorodzinne, pod osiedle mieszkaniowe, czy pod budynki usługowe itp. Ten etap jest bezpłatny, ponieważ gminy nie pobierają żadnych opłat za rozpatrzenie takiego pisma. Niestety jednak nie ma też określonego terminu, w jakim urzędnicy ci powinni dać nam odpowiedź. Nie ma też żadnych możliwości prawnych do ich ewentualnego ponaglenia.

Na tym etapie, zależnie od uzyskanych informacji o stanie działki, wnioskowania mamy trzy możliwości:

– jeśli działka jest już budowlana – nic nie trzeba jej przekształcać, wystarczy tylko wystąpić o wypis i wyrys z planu miejscowego, a potem można już iść z tym do architekta i ustalić sposób zagospodarowania działki

– jeśli działka leży na terenach rolnych i nie jest pod zabudowę – najpierw trzeba zmienić decyzje i zapisy w lokalnym „Studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego”, procedura ta trwa zwykle ponad rok, zmiana planu lub Studium zagospodarowania to zadanie własne miasta lub gminy, zgłaszający w niosek nie ma większego wpływu na przebieg tej procedury;

– jeśli działka leży na terenie, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy – wtedy trzeba złożyć „Wniosek o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy” (WZ), do którego załącza się też mapę gruntów działki i okolicy w skali 1:000 oraz wypis z rejestru gruntów (uzyskamy to w lokalnym Starostwie Powiatowym).

kolejny etap

Jeśli urzędnicy zgodzą się na odrolnienie gruntu, wtedy kolejny etap naszego starania będzie stanowiło wystąpienie do starostwa powiatowego o faktyczne wyłączenie tegoż gruntu z produkcji rolnej, na podstawie uzyskanej na to zgody gminy. Wymóg ten dotyczy jednak tylko ziemi mającej dobrą i bardzo dobrą jakość. Zgoda taka nie jest potrzebna – jeśli przekształcenie działki dotyczy to gruntów gorszych jakościowo. A więc zaliczanych do klasy IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Dobre rady – należy o tym koniecznie wiedzieć i pamiętać, gdyż jeśli nie uwzględnimy odmiennej procedury dla gruntów lepszych klas. Na pewno nie otrzymamy pozytywnej decyzji na odrolnienie (przekształcenie) i pozwolenia na budowę na tej działce.

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną i ile to kosztuje?

Cała operacja generuje pewne koszty, choć nie wszystkie operacje są płatne. Jednak wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wymaga już wniesienia stosownej opłaty, której wysokość jest uzależniona od klasy rolnej gruntu, jaki wnioskujemy przekształcić na grunt budowlany. Ustalając cenę za wydanie decyzji, urzędnicy biorą też pod uwagę wydajność rolną tego gruntu z hektara, obowiązującą aktualnie cenę rynkową za 1 tonę żyta (każdego roku cenę taką ogłasza Główny Urząd Statystyczny) przeliczaną od powierzchni działki.

Inne możliwe koszty dodatkowe to m.in. opłaty za wypisy i wyrysy przekształcanej działki, dokonywane w wydziale geodezji miejscowego starostwa. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to koszt rzędu kilkuset złotych, związany z opłatą za stworzenie mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1000 (ewentualnie 1:500) oraz z opłatą za wypis z rejestru gruntów. Jeśli nasza inwestycja na odralnianej działce ma być inna niż budownictwo mieszkaniowe (np. planujemy tam zabudowę produkcyjną czy usługową), to dodatkowo musimy też wtedy ponieść opłatę administracyjną wysokości 107 zł.

Dobre rady

– dla zabudowy mieszkaniowej przysługuje jednak zwolnienie od tych kosztów, na podstawie art.2 ust. 2 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2006 r. nr 225, poz. 1635, z późniejszymi zm.), jednak trzeba się nań powołać. Omawiana procedura wydania decyzji o warunkach zabudowy na wybranej działce trwa zwykle ok. 2-6 miesięcy. Ostatecznie decyzja o warunkach zabudowy to koszt rzędu 100-500 zł i czas realizacji 2-6 miesięcy. Jeśli jednak nie ma możliwości uzyskania takiej decyzji o warunkach zabudowy. Musimy sporządzić plan miejscowy zmiany tego gruntu. Co może nas kosztować od kilku tys. zł dla pojedynczych działek do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych dla obszarów większych (5-25 tys. zł). Procedura sporządzania takiego planu miejscowego będzie natomiast trwała bardzo długo, bo ok. roku do nawet 2 lat.

jak przekształcić działkę rolną w budowlaną podsumowanie

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną to jak widać proces dosyć złożony i niekiedy nawet bardzo kosztowny. Specjaliści zaznaczają przy tym, że na rynku funkcjonują też działki określane w ofercie sprzedaży jako „budowlane”, choć wcale takimi nie są. Nie mają bowiem często planu miejscowego, ani prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy. Dobre rady – sprzedawane działki należy więc bardzo dobrze sprawdzać, tym bardziej, że przekształcenie niektórych gruntów rolnych w ogóle nie jest czasem możliwe! Ministerstwo Rolnictwa dba, bowiem o grunty rolne i czasem odmawia zgody na zmianę ich przeznaczenia. Jest tak szczególnie w sytuacji, gdy odrolnienie działki ma dotyczyć gruntów żyznych klas I-III.

Dobre rady – warto też wiedzieć, że jeśli upatrzony grunt nie ma jeszcze zrobionego planu lub decyzji o odrolnieniu, to przekształcenie działki będzie tu uzależnione od wielu różnych czynników. W tym m.in.: wspomnianej klasy gruntów, a także warunków geotechnicznych, odległości od dróg i lasów, czy działka leży na obszarach chronionych lub terenach zalewowych itp. Te kwestie również mogą nastręczać poważne trudności.